泸州市商品房预售管理办法,张家港市商品房预

作者: 合同纠纷  发布:2019-09-02

发文单位:张家港市人民政府

发文单位:泸州市人民政府

文  号:张政发[2005]74号

发布日期:2002-12-4

发布日期:2005-6-5

执行日期:2002-12-4

执行日期:2005-6-5

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

  第一章 总则

各镇政府、农工商总公司,常阴沙管理区,市政府各部门,市直属各单位,市属各党委厂:

  第二章 商品房预售项目管理

  《张家港市商品房预售管理办法》已经2005年6月1日市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

  第三章 商品房预售行为管理

  张家港市人民政府
二00五年六月五日

  第四章 商品房预售款管理

张家港市商品房预售管理办法

  第五章 罚则

  第一条 为加强商品房预售管理,保障商品房交易安全,维护商品房交易当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和《苏州市房地产中介管理办法》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第六章 附则

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。

  2002年11月8日市政府第47次常务会议通过,现予发布施行。

  本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的商品房预先出售,由承购人按合同约定支付定金或者预售款,开发企业按合同约定交付商品房的行为。

  二00二年十二月四日

  第三条 商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。

  第一章 总则

  第四条 市房产管理局负责本市商品房预售管理工作。

  第一条 为加强商品房预售管理,保障商品房交易安全,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

  第五条 商品房预售应当符合下列条件:

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  本规定所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称预售人)将正在建设中的商品房预先出售给承购人,并由承购人支付定金或房价款的行为。

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  第三条 预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。

  (三)房屋建设工程施工合同已生效,施工进度和竣工交付日期已确定;

  第四条 泸州市规划建设局是本行政区域内商品房预售管理的行政主管部门,其依法委托的市房地产管理局具体负责市城市规划区内的商品房预售管理工作。

  (四)按提供的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;

  各县建设行政主管部门是本县行政区域内商品房预售管理的行政主管部门。

  (五)七层以下的商品房项目已完成基础工程;七层以上(含七层)的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和三层结构工程。

  市、县房地产交易机构受商品房预售行政主管部门(以下简称“预售管理部门”)委托,具体负责办理商品房预售合同登记备案工作。

  第六条 开发企业进行商品房预售应当办理预售登记,取得商品房预售许可证。

  第二章 商品房预售项目管理

  第七条 开发企业向市房产管理局申请办理商品房预售许可证应当提交下列文件和材料:

  第五条 商品房预售应当符合下列条件:

  (一)商品房预售许可申请表;

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)开发企业的营业执照和资质证书;

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

  (三)六层(含六层)以下的商品住宅项目已完成基础和主体结构工程;六层(含六层)以下的非住宅项目和六层以上的商品房项目,有地下室工程的已完成基础和主体首层结构工程;无地下室工程的已完成基础和主体六层结构工程;

  (四)投入开发建设的资金占工程建设总资金的比例符合规定条件的证明;

  (四)签定了《白蚁预防合同》,并已进行白蚁预防;

  (五)工程施工合同和工程施工进度计划;

  (五)施工进度和竣工交付日期已确定;

  (六)商品房预售款监管协议;

  (六)已取得商品房预售许可证;

  (七)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图;

  (七)已按规定比例缴纳物业管理维修基金。

  (八)物价部门的商品房价格批复;

  第六条 房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件)及资料:

  (九)白蚁预防合同;

  (一)营业执照和房地产开发资质证书;

  (十)落实前期物业管理的证明。

  (二)本规定第五条第(一)、(二)、(三)项所规定的证明材料。其中,本规定第五条第(三)项所规定的证明材料中还应包括已完成基础以上的分部工程质量验收合格证明,《 住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本,建设行政主管部门出具的符合预售条件的工程进度证明;

  开发企业可以分期或者分单项向市房产管理局申请商品房预售登记。

  (三)工程施工进度计划;

  第八条 市房产管理局自收到商品房预售申请之日起5个工作日内,同意预售的,应核发商品房预售许可证;不同意预售的,应说明理由,书面通知申请人。

  (四)商品房的《白蚁预防合同》;

  商品房预售许可证应当载明:出卖人的名称,许可证编号,许可证的有效期,预售商品房的名称、建筑面积、用途,商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户等内容。

  (五)商品房预售款监管协议;

  第九条 商品房预售许可证有效期限为建设工程施工许可证的计划竣工时间。建设项目不能及时竣工验收,开发企业应在商品房预售许可证有效期限届满前30日内,向市房产管理局申请办理商品房预售许可证的延期手续。

  (六)商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图;

  商品房预售许可证有效期限届满时失效。开发企业应当在失效之日起15日内将商品房预售许可证上缴市房产管理局。

  (七)前期物业管理方案和委托合同;

  第十条 商品房建设项目变更用途、面积以及转让的,市房产管理局应当依法注销商品房预售许可证。

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第十一条 开发企业应当在取得商品房预售许可证后,方可发布商品房预售广告。商品房预售广告必须真实、合法、准确,不得有误导、欺诈和不符合商品房预售实际情况的内容,并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。

  预售人可以分期或者分单项向预售管理部门申请商品房预售登记。

  第十二条 市房产管理局对商品房预售许可证的核发、延期、失效情况,应当及时公示。

  第七条 预售管理部门收到商品房预售申请后,应详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的,应在收到申请之日起10日内,核发商品房预售许可证;对不合格的,应说明理由,书面通知申请人。

  第十三条 市房产管理局对许可预售的商品房建设情况进行跟踪监督,发现问题,应当责令开发企业限期整改。

  商品房预售许可证应当载明:预售人的名称、许可证编号、许可证的有效期、预售商品房的名称、建筑面积、用途、预售商品房的套(间)数量和商品房预售款专用帐户号等内容。

  第十四条 开发企业应当根据商品房预售许可证核准的用途和范围等内容进行预售。开发企业未取得商品房预售许可证,不得进行预售或者认购等变相预售,不得签订预售合同,不得收取定金、订金等任何费用。

  第八条 商品房预售许可证自核发之日起有效,至商品房验收合格之日起失效。

  第十五条 在订立商品房预售合同前,开发企业应当向承购人明示下列事项:

  第九条 商品房建设项目经规划主管部门批准变更用途、增容的,当事人应在批准后15日内,向预售管理部门办理商品房预售许可证变更手续,方可销售。

  (一)开发企业的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;

  第十条 预售管理部门对新批、变更和失效的商品房预售许可证,实行定期公告制度。

  (二)商品房预售许可证;

  第十一条 预售管理部门应对已核发预售许可证的项目的进展情况进行跟踪监督,并及时受理社会举报和投诉,发现问题依法处理。

  (三)商品房的坐落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;

  第十二条 预售人应取得房地产广告审查证明后,方可按规定发布预售商品房广告。预售广告发布前,预售人应向预售管理部门提出申请,预售管理部门应于受理申请之日起15日内作出审查决定,对审查合格者发给房地产广告审查证明,房地产广告审查证明有效期为一年,有效期满后需继续发布的,应当重新提出申请。预售管理部门应当将审查通过的房地产广告证明送同级工商行政管理部门备查。

  (四)商品房的结构类型、户型、质量、装修标准;

  商品房预售广告的内容必须真实、合法、准确,不得有误导、欺诈和与预售商品房实际情况不相符的内容,同时还应载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。

  (五)项目及其配套设施的平面示意图;

  第三章 商品房预售行为管理

  (六)项目开发进度和竣工交付使用时间;

  第十三条 预售人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。

  (七)商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法;

  预售人未取得商品房预售许可证,不得进行预售,不得向承购人收取任何预订款性质的费用。

  (八)商品房的价格、计价内容,与房屋有关费用的承担情况,及付款方法;

  第十四条 在订立商品房买卖合同前,预售人应向承购人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章,并向承购人明示下列事项:

  (九)商品房预售款专用帐户或者商品房预售款帐户;

  (一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;

  (十)商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形;

  (二)商品房预售许可证;

  (十一)商品房交付使用时的物业服务情况;

  (三)商品房座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;

  (十二)法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。

  (四)商品房结构类型、户型、质量、装修标准;

  第十六条 开发企业委托房地产中介机构代理销售的,应当委托有资质的房地产中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围、权限和责任。

  (五)项目及其配套设施的平面示意图;

  代理人应当向承购人明示下列事项:

  (六)项目开发进度和竣工交付使用时间;

  (一)本办法第十五条要求明示的事项;

  (七)商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法;

  (二)代理中介机构的资质证书;

  (八)商品房的价格、计价内容,与房屋有关费用的承担情况,付款方式;

  (三)执业人员的执业资格证书;

  (九)商品房是否设定抵押或者房屋权利受限的其他情形;

  (四)开发企业出具给代理人的委托书;

  (十)商品房交付使用时的物业服务情况;

  (五)代理人的地址和联系电话。

  (十一)法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。

  第十七条 商品房预售时,开发企业与承购人须通过商品房信息管理系统签订网上商品房预售合同。

  第十五条 预售人委托房地产中介机构代理销售的,应当委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围、权限和责任。

  开发企业和承购人有权依法对商品房预售合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。

  代理人应当向预购人明示下列事项:

  第十八条 商品房预售可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积计价。当事人可按建设部《商品房销售管理办法》的规定,约定房屋套型及其尺寸误差以及房屋面积误差的处理方式。

  (一)本规定第十四条要求明确的事项;

  第十九条 开发企业不得用已预售的商品房设定他项权。

  (二)代理人的资格证书;

  第二十条 开发企业不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计;确需变更的,应当报规划管理部门及建筑设计部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的,应当在获准变更之日起10日内书面通知承购人,与承购人协商变更或者解除合同。

  (三)预售人出具给代理人的委托书;

  第二十一条 在商品房预售合同中约定和载明的款项外,开发企业不得向承购人收取其他款项。

  (四)代理人的地址和联系电话。

  第二十二条 商品房预售后,承购人向开发企业了解商品房建设进展情况时,开发企业应当如实告知。

  第十六条 预售人与承购人应当签订书面的商品房买卖合同。

  第二十三条 商品房必须经竣工验收合格后方可交付使用,开发企业应当向市房产管理局办理交付备案,并应当向承购人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  签订商品房买卖合同时,应当使用预售管理部门统一印制的《商品房买卖合同》示范文本。预售人和承购人有权依法对《商品房买卖合同》示范文本的内容进行选择、修改和补充,但必须包含法律法规规定的必备内容。

  第二十四条 开发企业应当按合同约定将竣工验收合格的商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的,开发企业应当按合同约定承担责任。

  除承购人拒绝外,预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项,双方当事人应在商品房买卖合同中约定。

  第二十五条 商品房预售款是承购人依照合同的约定,预先支付给开发企业,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

  第十七条 商品房销售应当按套内建筑面积计算销售单价及总价款。共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积不单独计算价格,其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内。

  商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费,不得挪作他用。

  房地产开发企业应当在商品房买卖合同中分别载明套内建筑面积、公摊建筑面积和公共配套房屋建筑面积、名称及违约责任。

  第二十六条 开发企业应当在银行设立商品房预售款专用帐户,开发企业按预售项目分别核算。

  凡计入了商品房套内建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积,一律不得再进行重复销售;任何人不得侵占或擅自改变公共建筑面积空间与公共配套房屋原设计的使用功能。

  第二十七条 开发企业在申请商品房预售许可证前,应当与市房产管理局、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书,明确各方的权利、义务。

  第十八条 商品房买卖合同实行备案制度。预售人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到当地房地产交易机构和土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起15日内予以办理。

  第二十八条 承购人应当将商品房预售款直接交入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的付款凭证向开发企业换取售房发票。开发企业不得擅自收存承购人支付的商品房预售款现金。

  商品房买卖合同已登记备案的,房地产交易机构和土地管理部门不得重复登记备案。

  第二十九条 开发企业应当按照市物价局核定的房价和商品房开发进度的比例分期收取预售款,期限和额度必须在商品房预售合同中载明。第一次房款不得超过房价总额的30%;第二次房款应在建设工程项目完成主体结构时收取,所收房款不得超过房价总额的80%;余额在建设工程项目竣工验收合格后方可收取。

  第十九条 预售人将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人书面同意,并书面告知承购人;预售人不得用已预售的商品房进行抵押或重复销售。

  第三十条 开发企业委托房地产中介机构代理销售的,房地产中介机构不得收存承购人支付的任何商品房预售款现金,承购人缴存预售款只能存入开发企业开设的商品房预售款专用帐户。

  第二十条 商品房买卖合同经登记备案,但未竣工验收的,承购人需转让预售的商品房时,应与受让人、预售人订立预售商品房转让合同。

  第三十一条 开发企业使用商品房预售款时,应当向市房产管理局提交下列文件备案:

  预售的商品房转让时,原商品房买卖合同载明的权利、义务依约定依法转移。

  (一)商品房预售款使用备案报表;

  已办理按揭的预售商品房在竣工验收之前需转让的,应先办理注销登记备案后,方可转让。

  (二)用款计划;

  第二十一条 商品房竣工验收前,预售商品房发生转让、终止合同的,当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构和土地管理部门办理变更或注销登记备案手续。

  (三)用于支付工程款的,提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请;用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同;用于该项目还贷的,提供相关贷款合同。

  第二十二条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目的,应自批准转让之日起15日内书面告知承购人,承购人在被告知之日起30日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,承购人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续;承购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的,原 预售人的权利义务全部转移给项目受让人,承购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的预售管理部门办理商 品房预售变更登记。

  第三十二条 开发企业应当将商品房预售款专用帐户的对帐单于每月15日前提供给市房产管理局。

  第二十三条 转让在建商品房项目的预售人,应自签订项目转让之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。

  第三十三条 商品房预售项目竣工交付使用后,开发企业可以向市房产管理局申请撤销商品房预售款专用帐户监管。经市房产管理局同意后,向银行办理结算手续,注销商品房预售款专用帐户。

  第二十四条 预售人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计。确需变更的,应按规定经原规划、设计批准机关批准。预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的承购人权益的,承购人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。承购人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产企业未在规定时限内通知承购人的,承购人有权退房;承购人退房的,由预售人承担违约责任。

  第三十四条 违反本办法规定的,由市房产管理局等有关部门依照有关法律、法规、规章的规定给予行政处罚。

  第二十五条 预售人设置商品房样板房或出具预售说明书的,其实际交付使用的商品房的布置、装修和设备的质量,应当与商品房样板房和预售说明书一致。当事人另有约定的除外。

  第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请行政复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第二十六条 预售人应按合同约定将商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的,预售人应按合同约定承担违约责任。

  第三十六条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第二十七条 商品房预售后承购人向预售人了解商品房建设进展情况时,预售人应如实告知。

  第三十七条 本办法的具体应用问题由市房产管理局负责解释。

  第二十八条 预售人向承购人交付预售的商品房时,应当提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。

  第三十八条 本办法自公布之日起施行。1997年9月4日市政府印发的《张家港市商品房预售管理办法》(张政发[1997]94号)同时废止。

  第二十九条 房地产管理部门应建立信息查询制度,并定期公布商品房预售情况以及已登记、转让抵押等信息。

  第四章 商品房预售款管理

  第三十条 商品房预售款只能用于该商品房工程建设所需及法定税费,不得挪作他用。

  第三十一条 预售人在申请商品房预售许可证前,应与预售管理部门、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书,明确各方的权利、义务和责任。

  预售管理部门负责监督商品房预售款的使用。

  代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。

  第三十二条 预售人应当在银行设立商品房预售款专用帐户;预售人有多个预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户,并报预售管理部门备案。

  商品房预售管理部门应对每一项目核定专控数额,超出专控数额的售房款,预售人可自由支配。

  第三十三条 商品房预售款专用帐户监管协议签订后,由于开户银行服务等原因,预售人可以变更开户银行,重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。

  第三十四条 商品房预售时预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取,承购人按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接交入指定的商品房预售款专用帐户,凭银行缴款凭证向预售人换领发票。

  第三十五条 预售款应当专款专用,由具备合法资格的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划,核实工程实际进度,并出具书面证明。预售人根据工程监理机构出具的证明制定用款计划,并报送预售管理部门。

  预售管理部门在收到预售人申报的用款计划之日起3日内,予以核对并做出答复。

  第三十六条 预售人使用商品房预售款时,应向银行提交经预售管理部门核定属实的下列文件:

  (一)商品房预售款使用申请表;

  (二)用于支付工程款的,提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请,用于支付购买项目建设的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同;

  (三)工程监理机构根据工程实际进度出具的书面证明;

  (四)建设工程项目预算。

  未经预售管理部门书面通知,代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

  第三十七条 预售商品房项目竣工并经依法验收合格,预售人凭竣工验收证明及施工单位出具的工程款已全部结清,房屋已全部移交的证明,向预售管理部门和银行申请解除监管协议。

  第五章 罚则

  第三十八条 违反法律、法规及本办法,擅自预售商品房,按照建设部《商品房销售管理办法》第三十八条规定罚款。

  第三十九条 违反本办法第十四条、第十五条第二款规定,预售人和代理人未向承购人明示法定事项的,按照建设部《商品房销售管理办法》第四十二条规定处罚。

  第四十条 预集人擅自变更已预售的商品房的规划、设计的,按照《四川省〈城市规划法〉实施办法》第三十五条规定处罚。

  第四十一条 违反本暂行办法第十五条第一款规定,预售人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的,按照建设部《商品房销售管理办法》第四十二条规定处罚。

  第四十二条 违反本办法第十二条规定,未经广告审查机关审查批准,擅自通过媒体发布广告信息的,按照《广告法》第四十三条和国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》第二十一条规定处罚。

  第四十三条 房地产开发企业未进行白蚁预防,不能出具《白蚁预防合同》或出具虚假合同的,由房屋所在地的预售管理部门责令限期改正,暂缓办理《商品房预售许可证》,并按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》第十九条规定处罚。

  第四十四条 预售人违反本办法第三十条规定的,按照建设部《商品房预售管理办法》第十三条规定处罚。

  第四十五条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机构依法追究刑事责任。

  第六章 附则

  第四十六条 本办法所称“专控数额”是指房地产行政主管部门根据开发项目的投资预算情况,确定完成该建设项目所必需的资金数额。

  第四十七条 本办法由泸州市规划建设局负责解释。

  第四十八条 本办法自发布之日起施行。

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