上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干

作者: 合同纠纷  发布:2019-09-02

个人房屋租赁可能在广大农村地区很常见,也可能在城市地区很常见。个人房屋租赁纠纷也是司法实践中常见的纠纷类型。那么,个人房屋租赁纠纷中的有关裁判标准是什么?个人房屋租赁纠纷在司法实践中有哪些值得借鉴的方面?

一、租赁合同的效力

在审判实践中,涉及私房租赁的纠纷主要有以下几个方面:

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(一)房屋租赁合同未经登记、批准,是否影响合同的效力

1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这些租赁合同的效力如何认定?

目前,许多地方对房屋租赁合同,都要求报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于按照地方规定应当批准、登记,而未批准、登记的合同是否有效,在一些地方还是存在争议的。认为,《城市房地产管理法》第53条关于房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案的规定,以及地方规定要求的批准、登记,对租赁合同的效力都不产生影响。《合同法若干解释(一)》第9条就合同登记与效力之间的关系已经有了明确的解释,法律虽然有不得如何的规定,但该条款并未规定不办理登记手续,合同就属于无效的内容。而且,这些规定的立法意图,仅仅是出于行政管理的需要,而要求当事人予以配合,以达到加强国家对流动人口的管理、防止国家税收流失等目的,而不是对合同的效力加以否定。

出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。

(二)出租人是否可以断电、断煤(气)、断水等手段作为先履行杭辫的手段

租赁合同之一已实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行不能而不予支持。法院在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

在房屋租赁合同中,承租方不支付租金,出租方便断电、断煤(气)、断水的,是否构成先履行抗辩?认为,在租赁合同中,当事人既可能约定先付租金后使用租赁物,也可能约定先使用租赁物,然后再付租金的。因此,是否构成先履行抗辩,须结合具体案件具体判断。而且,出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下,也可能包含不同的意思,如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的,就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的,则构成对欠租部分的相应抗辩。

2、租赁合同未经登记,是否影响租赁合同效力?

至于出租方采取前述行为后,承租方应否支付相应期间租金的问题,认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的,如以居住为目的的租赁合同,承租人在没有电的情况下,如果只是使用起来不方便,但仍然能够实现居住目的的,则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金,而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的,如以经营餐饮为目的租赁房屋的,出租方采取前述行为,必将使承租方不能实现合同目的,此时,承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下,承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的,则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素,综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。

租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。

(三)出租人“一房二租”合同效力的判断标准

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合同的效力。

出租人前后分别与不同承租人签订租赁合同,并向其中之一人交付房屋的,其租赁合同的效力如何确认?如订立合同在前的承租人主张订立合同在后,但已经实际占有房屋的承租人订立的后租赁合同无效的,如何处理?

但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害,对交易安全造成严重的不利影响。因此,从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

认为,出租人分别与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均有效。租赁合同的效力不因承租人订立数份合同而无效。因此,承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的,应当对不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已经将房屋实际交付给其中之一,而其他承租人主张出租人继续履行的,因继续履行在事实上已经不可能,法院可以不予支持。对此情况,法院在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的,可以驳回其诉请。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效?

由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的,因此,合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。

未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

(四)第三人原因导致的房屋瑕疵,承租人可否要求减少租金的判断标准

二、转租合同

按照《合同法》的相关规定,出租人出租房屋,负有保证承租人使用、收益的权利。只要承租人的该项权利受到损害,则不管是出租人的原因还是第三人的原因,均属于履行合同的瑕疵,出租人应当负责予以排除。在尚未消除瑕疵而影响承租人使用收益的,承租人可以要求减少租金。

4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?

(五)第三人对房屋进行的侵害,承租人可否直接向侵权人主张权利的判断标准

在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。

承租人承租房屋以后,即对房屋有占有、使用、收益的权利,当第三人的行为影响其上述权利时,承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房屋所有权人亦可以基于所有权向侵权人主张权利。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用,承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有,并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。可见,对于承租人未经出租人同意转租的,合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同,而非宣告转租合同无效。

虽然,这两种不同性质的权利,各有其范围。但从实际的行使来看,房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此,双方的权利如何行使、协调,一直是比较有争议的问题。认为,双方的权利行使应当坚持如下原则:即就双方权利重合的部分,其中一方行使权利的,另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方来,但不能再另外单独主张这部分权利。同时,由于所有权人的权利与承租人权利不一致的地方,应当各自主张,另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失,所有权人就不能主张;同样,第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利,而非承租人的权利时,承租人也不得行使损害赔偿请求权。

5、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的,是否需要追加出租人为合同当事人?

(六)未经登记的租赁合同能否对抗房屋买卖的判断标准

一种观点认为承租人与次承租人的关系,与出租人与承租人的关系是两个法律关系,不应当在一个案件中审理;另一种观点认为应当追加出租人为第三人,或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示,然后决定本案的审理。

对此问题也是存在不少争议的。有认为登记与否不影响“买卖不破租赁”原则的适用,租赁合同都可与之对抗。也有认为未经登记不能对抗买卖合同的。这两种观点其实代表了在这个问题上两种不同的价值衡量。按照前一观点,则房屋的买受人不能以自己不知租赁合同的存在为由,主张承租人迁让,但买受人仍然可以以出卖人未告知为由,要求撤销买卖合同,或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济途径的。但其价值判断倾向于维持租赁合同的现状,以加强对承租人的保护,但对买受人而言,交易的风险可能会增加,交易安全会受到影响;按照后一观点,承租人不能以未经登记的租赁合同对抗买受人,只能迁让,并于迁让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任,其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护买卖交易的安全,并对租赁权的“物权化”效力施加一定的限制。

我们认为,承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系,如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话,势必造成讼累,不利于案件的审理。所以,不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是,承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的,在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑;或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的,应当等待另案的处理结果。

6、因原租赁合同解除而产生的纠纷,是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租人主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的,是否要追加原出租人为案件的当事人?

房屋租赁合同可以提前解除吗?

因原租赁合同解除而产生的纠纷,如果出租人未将次承租人作为被告的,考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要,原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多,且各方的利益也不同,则不宜追加次承租人为第三人,可根据情况需要,由当事人另行诉讼。

房屋租赁合同,违约金怎么计算?

次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的,属于合同当事人之间的纠纷,一般无须追加出租人为案件的第三人。

房屋租赁纠纷诉讼中,怎么举证?

7、因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失,应由谁承担违约责任?

由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系,根据合同相对性原则的要求,次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任,而不能直接要求出租人承担责任。

8、经出租人同意的转租合同,如因转租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求继续履行转租合同的,是两个租赁合同同时解除,还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?

一种观点认为,次承租人无过错且要求继续租赁,而出租人行使合同解除权的,在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下,只能两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果,原则上都应予以处理,但当行使释明权后,相关当事人不主张也不举证的,对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。对解除两个租赁合同的后果处理,除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外,对违约责任及装潢损失的赔偿,则根据两个租赁合同中的约定处理。

另一种观点认为,对转租中,因承租人拖欠租金,次承租人无过错且要求继续租赁的,从保护次承租人的利益出发,可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。

我们认为,租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的,则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同,原出租人并非转租合同的当事人,不能强迫他继续履行转租合同。因此,除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致,否则,次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

9、原租赁合同解除而产生的纠纷,次承租人作为案件的第三人,要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的,是否属反诉?是否应收诉讼费?

次承租人作为案件的第三人,一般情况下属于无独立请求权的第三人,不具有诉讼被告的地位,因此,无论其提出什么主张,都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑,如果次承租人提出此类主张的,可以在其另行提起诉讼后,将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。同时,另行诉讼属于新的诉讼,应当收取诉讼费。

10、租赁合同解除后(转租合同也将同时解除),次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?

房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为,出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的,应当支持。

三、合同的履行

11、出租人出租的房屋有瑕疵的,承租人如何支付租金?

《合同法》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”因此,房屋有瑕疵的,首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下,根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况,可以部分减少相应的租金;如果导致租赁房屋完全不能使用的,可以不付租金。

12、由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的,承租人是否有权利要求减少租金?

合同责任是严格责任,只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的,承租人均可以向出租人主张合同权利,出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。

13、承租人承租的房屋遭到第三人侵权,承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?

承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利,当第三人的行为影响其承租权时,承租人基于占有人的地位,可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利,而不得主张属于所有权人的权利。不过,房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此,双方的权利如何行使、协调,一直是比较有争议的问题。

我们认为,双方的权利行使应当坚持如下原则:即就双方权利重合的部分,其中一方行使权利的,另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方,但不能重复主张这部分权利。所有权人的权利与承租人权利不一致的地方,应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为,承租人可以要求侵权人承担责任,而所有权人则不能主张。同理,第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利,而不影响承租人权利的行使的,承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意,而在出租人所有的房屋顶部堆放物品,但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的,承租人就不能向第三人主张权利。

14、租赁合同解除时,租赁物上的添附物或其残值如何处理?

《合同法》第二百二十三条第二款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此,租赁合同解除时,添附物可以取回的,由添附人取回,不能取回的,租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定,没有约定的,可以视不同情况分别处理:一、未经出租人同意,承租人自行决定添附的,承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的,出租人一般不必补偿。因为在这种情况下,如果要求出租人给予补偿,对出租人而言,该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则,强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附,在合同解除后,由于该添附物不能取回,已经成为添附方的损失。对于这种损失,原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约,但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,可由出租方酌情给予补偿。

15、租赁合同当事人约定,租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的,添附物归属如何确定?

如果双方约定合同终止时添附物归出租人的,则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕,作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此,根据附条件法律行为的规则,如因出租人违约而致条件不能成就的,则承租人取回添附物;添附物不能取回的,承租人可以参照上条,要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的,视为阻止条件成就的行为,应当确认添附物归出租人所有;同时,出租人也不必给予承租人赔偿。但是,所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,参照上条规定处理。

备注:

本法律适用解答不适用公房租赁。

本法律适用解答适用下发后受理的和下发前已受理尚未审结的一审案件。

二00五年八月二十九日

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