怎么样让开荒商退还购房定金,购房进度中该怎

作者: 知识产权  发布:2019-09-02

房子对于大多数中国人来说具有特殊的意义,它既是安身立命之所又是结婚生子之地,其社会属性远远大于自然属性;在现代社会一套商品房的价值动辄几十万甚至上百万,凝聚了一个家庭几代人的血汗,所以购买到一套称心如意的商品房是所有购房者的期望。但由于我国房地产市场的不成熟,购房者在面对种种合同陷阱、霸王条款往往无计可施处于弱势地位,特别是在需要先签订商品房认购协议书的情况下,购房者往往连房子都没看清就稀里糊涂的签了协议交了定金,当在签正式合同时才发现房子与想象中相去甚远后悔不已,结果要么忍气吞声签订合同要么咬紧牙关失定金。本文即以如何签订《商品房认购协议书》为内容谈谈在这个过程中怎样减少纠纷、避免风险。

一、典型案件

《商品房认购协议书》是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后,认购人会交付一定的定金,约定在一定期限内与开发商签订购房合同,开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋,不得预订、预售或销售给他人。

南京的叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房,当即与开发商签订了《商品房认购协议书》,并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时,因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意,叶女士不想买这套房了,随即向房产商提出了退还定金的要求,但被开发商拒绝。

一般来说《商品房认购协议书》会包括以下内容:房屋的位置、楼层、房号、面积、价格、付款方式、签订正式购房合同的时间、定金的支付标准、违约责任的承担等内容。但在实践中商品房认购书一般由开发商自行制定,内容详略程度差异较大极易发生纠纷。因为在认购阶段,虽然购房者仅对房屋的大致情况有所了解,但买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段,购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想相差甚远。在这种情况下要求购房者一定要按照商品房认购协议书上的承诺与开发商签署买卖合同,显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款,在开发商无法接受的情况下,极有可能会使合同无法签署。这样开发商就可以援引商品房认购书中的定金条款,认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订商品房买卖合同,从而扣除购房者定金。

开发商认为:《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权,也赋予了放弃权,并非强制购买预定房。再有,开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋,且未变动房价,不存在任何过错,而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同,属于购房者违约,根据约定,放弃购买房屋系购房者单方违约,故无权要求返还定金,开发商有权没收定金。

解决方案:

双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。

1、房子实地要调查。购房者在签订商品房认购协议书前一定要对楼盘的实际情况进行踩盘,到预购楼盘现场多走走看看,不要轻信销售人员的口头介绍和承诺。如果所购房屋是现房,那么需要详细考察房屋的布局、位置、朝向,对小区环境、配套设施有一个直观的印象;如果所购房屋是期房则一定要借助现场沙盘、模型、公示的房源信息表来核对认购书上签订的房号是否是自己选择的物业,可要求开发商附上图纸。有条件的可以到已建成的同期房屋或工地上查看具体物业情况做到心中有数。

律师认为:《认购书》仅表明叶女士有购房意向,而非购房合同。理由有两点:

2、购房合同要看清。大多数开发商提供的商品房认购协议书都会有如下条款:“双方在签订本认购协议书之前,甲方已向乙方出示了商品房买卖主合同和附件并就主合同和附件的各项条款达成一致意见,已为将来签订主合同和附件做好了各项准备。”购房者可别小看这句约定,它意味着你在还没看到合同前就已经承诺会购买房子,否则将承担违约责任损失掉交纳的定金。那么购房者如何规避这一风险呢?其实很简单,根据行业规定,开发商在售房时必须将商品房买卖合同和附件在售楼部显眼位置进行公示,购房者只需在签订认购协议前仔细阅读上述文件,特别要注意一是附件中的房屋平面图及其位置示意图的标注,二是房子的具体信息包括性质、建筑面积、公摊面积、价格。三是交房时间(避免销售人员说辞跟实际不一致的情况),四是交房标准(特别是开发商宣传的卖点和对购房者有承诺的地方)和双方违约责任。及时地与开发商对合同中的重要条款进行沟通,明确其含义和将要导致的后果,做到不解决问题前绝不在认购协议书上签字,树立一种“此处不留爷自有留爷处”的购买心态。

1、根据我国法律有关规定,房屋买卖契约,须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。

3、优惠诱饵要谨慎。很多开发商为了使购房者能迅速的签订认购书往往抛出提前预定后可享受“xx个点子”优惠或者是赠送“xx面积”的促销措施,故为了防止口说无凭,购房者应要求将这些内容明确写入认购书,并约定一旦这些优惠条件不能实现的后果。

2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下,即要求其必须签约成功,否则扣除订金,显然违背了合同订立的自愿和公平原则。

4、 按揭贷款要确定。对于大多数工薪阶层的购房者来说按揭贷款是一种比较实际的购房方式,但由于现阶段国家正在对房地产市场进行调控,出台了很多限购措施,同时每个购房者的个人信用状况也是千差万别,政策变动和个人原因都会导致银行无法正常放贷;如果出现这样的情况购房合同就不能成立,购房者已交的定金又面临着开发商不予退还的风险,所以在签订认购协议前按揭买房的购房者若对自己的征信状况不明确应该要求开发商配合安排先到银行确定自己的贷款资格,确定首付成数、贷款利率在得到银行确定的答复下再签订认购协议。若银行查询需要一定周期购房者和开发商又迫切希望当场达成协议,则可跟开发商约定如果事后银行回复购房者不满足按揭条件则退还定金。

本案在江宁法院开发区法庭经审理认为:《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款,但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈,未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下,扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。

以上谈到的内容只是购房过程中的一些基本原则,购房者应根据自身的具体情况灵活运用,遇到纠纷时注意保护好相关证据以维护自己的合法权益。

最后,在法庭主持调解下,当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议,当即退还了叶女士预付的4万元定金。

二、律师分析

律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后,总结认为:在买房者签订商品房认购书后,如果有以下情形的,可主张解除双方签订的认购协议,并要求开发商退还购房定金。

1、购房者为非南京户口,不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的,通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明,所需费用由购房者提供且没有正规发票,这种情形存在着银行审批贷款的风险,有许多购房者就因此而无法获得银行贷款,而开发商会将这种风险由购房者来承担,一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款,否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情形本律师认为属于双方明知故犯,开发商恶意诱导购房者,购房者可主张解除解除认购协议,并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。

关于南京限购的相关延伸:

2011年2月19日,南京出台“限购令”,其中要求:对已有1套住房的本市户籍(不包括溧水、高淳)居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,可新购1套住房(含新房和二手房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其销售住房。

2014年9月21日,南京发布的《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》中,及新版“宁七条”,通知要求,在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此,长达3年7个月的南京限购令,正式画上了句号,南京市民购房就不再需要开具购房资格证明。

但限购解除之前,有购房者因无法开具购房资格证明无法获贷,导致未能购房成功的,依然可起诉主张解除认购协议,并要求开发商退还定金。

2、购房者对小区周边环境了解不够,开发商也明知却不事先主动履行告知义务,导致签订认购书并缴纳定金后,购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务,在协议签订中未尽诚信义务,解除合同,退还定金。

3、签订认购书后,双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致,可要求解除认购协议,退回定金。本律师根据相关法律认为:认购书只是对整个购房合约的基础性约定,通常只有房屋信息,面积,价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款,对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定,因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务,即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定,因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致,双方无法签订正式商品房买卖合同的,应当解除商品房认购协议,定金予以退回。此种情形,本律师在办案实践中最为常见,也为法院经常采用。

近来,有很多购房人打电话咨询,说在交定金时售楼小姐承诺的很好,可当签订正式合同时,在合同上却没有以前的承诺,当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时,售楼小姐往往说合同不能改,定金也不退,购房者很是无奈。寻求律师帮助。

三、给购房者的法律意见

律师通过实践代理,提供下面解决方法,仅供大家参考:

首先,在交定金时,要求看正式合同文本,要看已填写完毕的合同样本,最好是别人签过的合同,看有无他们的承诺内容,如没有,就是存在开发商虚假宣传,这是决定交不交定金的问题。

其次,如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了,开发商就说你违约了,定金就不可能退了),如合同存在苛刻条款和无原先承诺,决定不要的时候,不要说不要,只说要求修改合同,要求合同内容符合自己的要求,开发商肯定不愿意,这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致,不属任何一方原因,所以就可以要求退定金了。

这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主,需要请示再答复时,要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期,以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时,当天直接到市消费者协会投诉,保留来交涉情况证据,将来一旦诉讼解决,这就是有力证据,打官司也不怕了。

四、法条指引:定金的法律规定

到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:

《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有:《商品房销售管理办法》等。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

作者‖吴泉江苏东银律师事务所

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